148家上市房企资产负债率持续上升下降原因何在？(图)

【房地产】

近期，有关房地产税提速的报道以及各地楼价下跌的迹象，让房地产市场再次成为关注的焦点。中国经营报记者近日梳理上市房企资产负债率发现，上市房企资产负债率持续上升，创2005年以来18年新高。

此外，今年以来，许多行业的资产负债率下降是一个大趋势。然而，房地产行业略有不同。不仅没有下跌，反而一路上涨到了新高。为什么？

鲁商置业负债率达94.35%，行业第一

上市公司半年报披露后，房地产行业的财务杠杆也浮出水面。 Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较一季度上升0.6个百分点，增幅与去年同期相比1.@ >44 个百分点，这是自 2005 年以来的最高记录。

第一财经记者通过Wind数据查询发现，按照Wind一级行业分类，共有148家上市房企进入统计。与房地产行业79.46%的平均负债率水平相比，有39家公司超过行业平均水平。其中，资产负债率最高的鲁商地产达到94.35%；除鲁商地产外，中南建设、云南城投、中交地产、新城控股等15家上市房企负债率均超过85%；荣盛发展、金科股份有限公司、华发股份有限公司等19家公司的负债率在80%到85%之间。

第一财经记者注意到，鲁商置业的控股股东为山东省商业集团有限公司，最终控制人为山东省国资委。 9月4日，鲁商地产发布公告称，公司近日收到中国证监会通知，公司暂停非公开发行股票申请。据了解，2016年8月24日，鲁商地产披露了2016年非公开发行方案，称公司发行不超过4.19亿股，募集资金总额不超过20亿元。 20亿元定增终止，让负债率极高的鲁商地产雪上加霜。

“企业的高杠杆或负债率，无非是在大规模扩张的过程中，借了更多的钱。”易居研究院智库中心主任闫跃进介绍，2015-2016年，在融资成本较低的情况下房企净负债率多少合适，房地产公司大规模发行公司债券，推高了资产负债率。我国房地产行业除了实行预售制度外，房屋竣工交付前产生的预售款也会形成金融负债。一般情况下，这笔预付款会随着项目的竣工交付转化为营业收入。

“万宝绿金”四大领军企业负债率均在75%以上

“万宝绿金”四大龙头资产负债率可作为行业参考，华商日报记者梳理发现，“万宝绿金”四大龙头的负债率黄金”都在75%以上。

中国商报记者注意到，今年上半年，销售额超过1000亿元的明星房企，大部分资产负债率都在80%以上。但扣除预收款项等部分，负债水平明显下降。以资产负债率为84.7%的万科A为例，剔除预收款和合同负债后，资产负债率为46.29%；绿地控股资产负债率为88.98%，扣除预收账款后的负债率为56.29%。

其他几家“招宝万金”，保利地产上半年A股上市资产负债率为79.32%房企净负债率多少合适，资产负债率剔除预收款后为43.55%；金地集团资产负债率为76.63%，扣除预付款项后资产负债率为48.17%。

此外，陕西本地上市房地产公司天地园资产负债率为86.48%，扣除预付款后的资产负债率为64. 82%。一位不愿具名的本地地产分析师认为，以天地园86.48%的负债率计算，在A股上市房企中排名前15位。 “这个资产负债率已经太高了，尤其是剔除预收账款后，为64.82%，远高于四大龙头企业和行业的整体水平。 "

虽然高负债一直是“我国房地产行业的生存法则”，但项目开发需要大量资金投入，负债率的提升也成为企业扩张发展的基础。然而，去年以来，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，房地产企业融资渠道受阻，融资成本持续攀升。统计数据显示，2016年，国内房企发债成本约为4%~5%。 2017年已经是6%。到今年，融资成本可能达到7%~8%。

房地产行业或面临周期性调整

今年房企还债高峰期也将趋于成熟。 “借新还旧是房企的常态选择，但在融资渠道有限、负债率高的环境下，企业的财务周转和融资能力将受到考验。”西安交通大学管理学院特聘教授童铁汉认为。

中银国际研究报告指出，房企债务水平短期内预计不会明显下降，但去杠杆进程已经启动。在流动性收紧的背景下，销售收入的重要性有所提升，行业扩张增速有望收窄。

今年上半年，大部分上市房企利润回升，但地产大佬对未来发展趋于谨慎。在提到下半年的销售策略时，不少房企开始强调“积极销售”、“合理控制”、“把握节奏”、“强化差异化”、“减债”等关键词，和“去杠杆”。

据科瑞测算，今年1-8月，从土地购销比例来看，百强房企的土地投资普遍弱于去年，房企更加关注土地投资的强度，以保证现金流。

“降低房企的负债水平，无非是放慢扩张步伐，谨慎增加杠杆，引入战略投资者。”浙江大学房地产研究院研究员夏强表示，房地产行业存在周期性变化。聚焦重点城市，放慢脚步，将成为未来房企布局的主要方向；而对于抗压能力较弱的中小房企，可以通过促销手段获得销售返利。

24家钢铁上市公司资产负债率分析

资产负债率是企业总负债与总资产之比。资产负债率通过计算负债占总资产的比例来反映企业长期偿债能力的强弱，也是衡量企业所有者权益和债权人投资占企业总资产的比例的重要指标。企业是合理的。资产负债率与所有者权益占总资产的比例（简称所有者权益比例）有对应关系。

2015年一季度至2015年三季度，西南普钢行业资产负债率为65.45%，同比下降0.3个百分点仅略低于2013年和2014年（见图1），相比最好的一年（2008年资产负债率为58.27%）提高了7.18个百分点。

图1 西南通用钢铁行业近8年资产负债率

24家钢铁上市公司2015年1-3季度资产负债率见图2。仅有7家钢铁上市公司资产负债率指标优于行业平均水平。资产负债率低于50%的上市公司有3家，上市公司占比仅为50%至60%。上市公司1家，60%~70%的上市公司8家，70%~80%的上市公司6家，80%~90%的上市公司4家，即资产负债率介于20%之间的上市公司14家60%和80%，资产负债率低于60%高于80%。两者都在40%~50%的范围内，表明它们在资产结构上的领先优势比较突出；韶钢松山资产负债率超过90%，八一钢铁甚至超过100%。这两家上市公司的资本结构已经失衡。 ，要通过扭亏、扩大股权规模等方式改善资本结构。连续三年资产负债率超过70%的上市公司有11家，其中8家资产负债率负债率连续三年超过75%，表明资本结构失衡不再是上市钢铁企业的个别现象，而是局部现象。

图224家上市公司近三年资产负债率对比

根据图2，2015年前三季度，沙钢、杭钢、山东钢铁、新兴铸管、马钢、新钢、包头7家上市公司资产负债率接近3。除包钢股份外，其他6家上市公司资产负债率连续两年下降； 2015年前三季度，宝钢股份、鞍钢股份等12家上市公司资产负债率创近三年新高。其中，武钢、钢铁股份有限公司 本钢中板等9家上市公司资产负债率连续2年上升。南山钢铁、灵山钢铁、韶钢、八钢4家上市公司资产负债率在70的基础上基本持续上升%。达到80%以上，说明这四家上市公司的资本结构有持续失衡的趋势。