近一成房企负债超1000亿元预计明后年将是还债高峰期

上市公司2016年年报披露工作告一段落。据Wind资讯统计，136家A股上市房企负债总额超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增加2< @5.93%。也就是说，截至2016年底，A股上市房企平均负债362亿元。

而这136家上市房企总资产6.37万亿元，同比增长24.76%，约为1.2个百分点远离负债的增长水平。此外，据Wind资讯统计，2016年，这136家上市房企平均资产负债率为77.26%，而去年为76.55%，一年同比增长不到1个百分点。

值得注意的是，《证券日报》记者注意到，A股136家房企中，资产负债率超过80%红线的有32家，占比接近24%。此外，剔除预收账款后资产负债率超过70%的企业有45家，占比超过33%。

华泰证券房地产分析师谢浩宇认为，高负债并不完全是坏事。根据其对34家典型房企资产负债等经营数据的统计，近两年，这34家重点企业的资产扩张规模相当于过去8年的规模，其中债务扩张贡献了80%以上。

不过，易居研究院智库中心研究主任闫跃进对《证券日报》记者表示，2015年以来，鉴于公司债券成本较低，房企大规模发行万亿房企，这些债务尚未进入集中还款期。这将是偿还债务的高峰期。

近10%房企负债超千亿元

据Wind资讯统计，在136家上市房企中，87家公司总负债同比增加，占比64%。其中，负债在100亿元以下的企业有72家，占比53%；负债在100亿元至300亿元的企业30家，占比22%；负债300亿元至500亿元的房地产企业8家，占比约6%；负债500亿元至1000亿元的公司14家，占比约10%；负债超过1000亿元的房企12家万亿房企，占比9%。

具体来看，万科、绿地控股和保利地产的负债分别超过3000亿元、6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据《证券日报》记者测算，12家1000亿元以上的公司总负债为2.87万亿元，约占136家房企总负债的58%。

从资产负债率来看，不同企业的资本状况存在差异。据《证券日报》记者统计，截至2016年底，资产负债率大于80%的房地产企业占比为24%，70%至80%之间的比例为23 %，以及 60% 和 70% 之间的比例为 20%。资产负债率最高的公司是*ST紫雪，高达98.7%。

值得注意的是，部分标杆房企负债率小幅上升。据《证券日报》记者统计，截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比增幅不足3个百分点。此外，不少房地产公司的负债率在下降，包括招商蛇口、首开股份等公司。

但值得注意的是，房地产行业的有息负债有所上升。截至2016年底，136家上市房企有息负债总额2.2万亿元，2015年同期1.83万亿元，占比45%年负债总额。和 47%。

总之，近两年房地产企业的快速扩张，主要是高杠杆经营的结果。对此，有业内人士表示，一旦企业周转能力受阻，销售回款率将难以维持在高位，偿债能力将一发不可收拾。届时，过高的负债率将成为压垮企业的救命稻草。

债务驱动的扩张加剧

值得注意的是，房地产行业的利息费用率已经连续4年下降，从2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，下降了2.4个百分点，从趋势上看，房企的负债综合成本明显提升。

但融资成本的降低，乃至债务结构的优化，都无法改变房地产企业以债务驱动发展的高杠杆经营模式。更重要的是，仍有ABS、永续债等表外融资未计入负债流入房地产行业。

谢浩宇表示，2016年A股房地产行业净负债率为89.4%，34家重点房企为97%，低于2015年，但仍然是历史第二高。2005年大幅增长约60%。此外，2015年至2016年，34家重点企业的有息债务扩张规模甚至达到了2007年至2014年八年的总水平。

谢浩宇进一步表示，如果将总资产的增长进行拆分，可以分为债务扩张、增发扩股、利润扩张。在上述34家总市值占全部A股房企48%的重点房企中，2016年债务扩张贡献率为84%，高于2015年；扩股贡献3%，低于2015年；利润扩张贡献了 13%，较 2015 年有所增加。

巧合的是，在香港上市的内地地产股也采用了债务驱动、可扩展的高杠杆经营模式。申万宏源分析师李红指出，融创中国等10家在港上市的内地房企的统计数据显示，这10家公司的平均净负债率较年底的74%上升了5个百分点。 2015年至2016年底的79%。主要受融创中国拖累，2016年购地，净负债率从76%飙升至208%；与此同时，以高分红着称的高杠杆开发商富力地产，净负债率也高达168%。继续上升至 175%。

另一方面，跌幅最大的三家公司包括碧桂园、远洋集团和保利地产，其净负债率分别下降了39个百分点、25个百分点和20个百分点。绝对值方面，融创中国（208%）、富力地产（175%）和保利地产（108%）位列前三，华润置地和中国海外的占比分别保持在24%和7%的低位。负债率是40%-70%的健康水平。

谢浩宇预计，2017年扩债扩股将受到明显抑制，利润扩张将成为主流。因为负债中的预收款扩张会增加，这将转化为利润。

不过，严跃进告诉《证券日报》记者，前两年宽松的融资环境已经过去。去年11月以来，房企融资环境趋紧，去杠杆力度加大。此外，今年的监管政策全面加大。预计未来一年一度的偿债高峰到来时，部分房企将无法承受资金压力。