物业对不对？法典说了算！

房山区法院法官在线上开庭审理一起物业服务合同纠纷案。

导读

物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。物业管理服务的质量影响着业主生活质量、社会安宁和秩序。而物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产利益息息相关。一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣、业主利益受损、安全隐患难以杜绝；业主对物业管理权限了解不够，以物业公司未履行非物业管理义务事由拖欠物业费，影响小区整体管理。北京市房山区人民法院通过梳理三起典型案例，结合民法典以案释法，针对物业公司的公共管理义务进行解析并作出法律方面的提示。

物业安全保障义务应充足有效

张先生驱车前往房山区朋友家做客，并将车停在地下车库。当晚9时许，张先生获悉自己的车占用了小区业主的车位，就到地下停车库挪车。因对小区地下停车库地形不熟悉，张先生在寻找地库出口过程中，一脚踏空坠入6米深的通风井中，导致腰椎、肋骨骨折。张先生认为，地下停车库到地面门口存在深达6米的竖井，却没有任何防护措施，物业公司作为管理人，明知存在重大安全隐患，却没有采取安全有效的防护措施；同时，偌大的地下停车库内见不到管理人员，致使找不到可以问路的人，自己费尽工夫找到通往地面的路，没想到却是一条“断头路”。因此，物业公司应承担全部责任。

物业公司则辩称，不同意张先生的诉讼请求。首先，张先生是成年人，有足够清晰的意识可以分辨出通往小区的门；其次，张先生在道路不通的情况下，未按照车库指示标识行走，且强行打开了长期封闭的木门，致使自己摔伤。因此，张先生应承担主要责任。

法院经审理认为，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应该承担侵权责任。本案中，张先生受伤的地点为物业公司管理的地下车库，且跌入的通风井属于公共设施，属于物业公司的管理范畴。通风井外虽有一扇木门隔离，但没有其他防护措施，致张先生打开木门后跌入通风井。物业公司称木门用泡沫胶水封闭，张先生系强行打开木门；而按照常理，保障门无法打开的有力措施是上锁，而非打胶。由此，物业公司对具有重大安全隐患的设施未采取充足的安全保障措施，未尽到应尽的安全保障义务，对于张先生的受伤应当承担赔偿责任。

同时，木门上贴有“此门封闭、禁止打开”的提示语，作为完全民事行为能力人，张先生应当知晓此处不能通行，却仍将门打开，导致自身受伤，张先生本人也存在过错。

物业公司在庭审中称张先生事发时饮酒，但未提交证据证明，法院不予采纳；对于具有重大安全隐患的公共设施，所面对的对象是不特定的，管理人采取的措施不应仅是保障意识清醒未饮酒之人，而应采取充足有效的保障措施，杜绝发生安全隐患的可能。综合上述情况，法院酌情认定由物业公司对张先生的合理损失承担80%的赔偿责任，张先生自行承担20%的赔偿责任。

最终，法院判决物业公司赔偿张先生合理损失3万余元。

■法官讲法典

根据民法典的规定，公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。经营场所、公共场所的管理人依据法律法规规定的标准、同行业标准的注意义务对场所进行专业管理，充分保护广大群众的人身和财产安全。

作为公共场所的物业管理机构，应当对场所环境和设施设备进行安全评估，进行不定时、全方位维护和管理，尤其面向未成年人等特殊群体的场所，应以更高标准进行安全保障，防止事故发生。同时，成年人应作出与辨识能力、智力能力相对应的行为，在公共场所活动中加强安全意识，切莫因疏忽大意造成事故发生。

法定义务不能以合同约定免除

詹先生购买了一辆轿车，并投保了机动车保险及商业车损险。一天，詹先生将车辆停放在某小区自行车车棚北侧空位上。晚10时，自行车车棚失火，将詹先生的机动车引燃，导致车辆完全毁损。消防部门认定，车辆被烧毁原因为自行车车棚的外界火源导致。因自行车车棚内存放椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司疏于管理，导致车棚起火并烧毁涉案车辆。虽经保险理赔，但尚有部分损失2万余元无法完全弥补，詹先生认为，损失应由物业公司赔偿。

物业公司则认为，小区自行车车棚确实发生起火事件，如果存在管理上的失误，合理部分其同意赔偿。但根据物业服务合同的约定，车辆应停放在车位里，未停放在车位而造成剐蹭、毁损的，自行承担责任。詹先生的车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务，应当自行承担损失。

法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据查明的事实，物业公司作为小区的物业管理企业，对小区内的公共区域负有安全管理的义务。从现场照片中可看出，小区的车棚内存放有椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司未尽到相应的安全防范义务，导致车棚起火并烧毁涉案车辆，故对车辆的所有人詹先生造成的合理经济损失应当承担赔偿责任。

就物业公司辩称詹先生车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务的主张，法院认为，失火事件并非在詹先生的可预见范围之内，詹先生停车的行为与火灾事故之间不存在必然的联系，故对物业公司的该主张法院不予采纳。

最终，法院判决物业公司赔偿詹先生合理损失2万余元。

■法官讲法典

根据民法典的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。对侵害共有部分或公共空间，虐待家庭成员，赌博，传播违法信息，扰乱公共秩序、制造影响他人正常生活休息的噪音，造成光污染、安全隐患等违法行为，物业公司有义务进行制止，不能以自己没有执法权、没有管理权不予理会。物业公司对违法行为的制止、报告义务属于法定义务，不能在物业服务合同中约定免除，即使合同约定排除该项义务或者减少相关义务内容的条款也应属无效。

同时，物业公司的管理义务属于约定管理权限，不同于行政机关的执法权，具有一定的权利限制。因此，物业公司可以采取合理措施进行管理，通过物业服务合同、公示栏、广播、标语等方式宣传法律法规、制度、责任，履行告知义务，使业主有心理预期。对发生违法行为的，物业公司及时通过劝告、阻拦、批评、教育等方式制止；当遇到无法制止或可能激化矛盾的违法行为，及时向相关行政机关报告，并履行必要的协助义务。因物业公司未全面尽到该义务导致业主人身、财产受损的，则物业公司将面临退还物业费甚至赔偿损失的责任。

不得以停水停电等方式催交物业费

物业公司以业主未交供暖费为由，拒绝向业主提供生活用水。业主王先生将物业公司诉至法院认为，他与物业公司于2015年签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务，现在物业公司以未查询到暖气费交纳记录为由限制供水，给自己日常生活带来困扰，要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。

物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时交纳费用，但王先生未交纳；同时公司不存在对小区业主限制购水情形。公司从自来水公司购水，业主一次购水不超过20吨。现在王先生的水表里有上百吨水，至少够用一年，如果水表里低于两吨水，公司可以正常售水。

法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定，应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决，限制购水不构成对拖欠规费的抗辩。故王先生要求取消购水限制、保障正常生活饮用水需求的诉讼请求合法正当，法院予以支持。

最终，物业公司按照国家规定向王先生出售生活饮用水。

■法官讲法典

根据民法典的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。该规定属于禁止性规定。虽然交纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活所必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催交物业费或进行其他管理。如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。

在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，物业公司可以通过催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁等方式主张权利。

■法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。