去年南京二手房超七成被外地人买去

2022年南京二手房成交71584套（不含高淳、溧水），同比2021年下滑34.8%，也是近4年来最低值，整体二手房市场降温明显。全年二手房成交价为31745元/㎡，同比下跌9.9%。

我爱我家南京研究院分析师黄守娟表示，一方面是因成交结构影响，教育置业交易量下滑较大，对房价助推作用减弱；另一方面，市场持续下行，交易以价换量居多，也导致成交价不断走低。

江宁、浦口仍领跑，栖霞房价最稳

2022年，江宁、浦口、鼓楼交易量仍排名前三，累计占比近50%，各区成交量同比均有不同程度下滑，其中玄武、栖霞降幅超40%。价格方面，鼓楼、建邺单价仍最高，达4万+，但雨花台、鼓楼、玄武等房价降幅明显，同比下跌超10%，栖霞房价较为稳定。

从区域成交来看，鼓楼、秦淮、玄武老主城3区，多是老破小房源，其中鼓楼区拥有最优质教育资源，整体成交量、价也相对更高；江宁、浦口传统刚需板块，5-15年房龄的商品房小区较多，入手门槛较低；建邺为中高端改善板块，区域内不少总价千万以上的豪宅；栖霞、雨花台区域内跨度较大，刚需、刚改、改善均有所涉及；六合远郊板块，多为地缘性客群置业。

挂牌量跌价升，业主积极性低

据数据显示，2022年南京二手房新增挂牌房源101967套，同比减少28.9%；新增挂牌房源均价34695元/㎡，同比则小幅上涨1.3%。从挂牌行情来看，5月南京限售政策放宽，市场挂牌量也迎来一波上涨，达年内峰值，大批次新房入市拉升了整体挂牌价；但从全年走势来看，因市场交易相对低迷，业主挂牌积极性不高，整体新增挂牌量仍明显走低。

90平方米以内成交占比达65%，85后90后是置业主力

据统计，2022年南京二手房主力购房客群仍是外地人，累计占比达71.3%，环比增加5.5%，其中江苏省内其他城市占比31.8%，外省占比39.5%。一方面是因为2022年南京放宽了外地人置业门槛，刺激了部分置业需求；另一方面目前南京二手市场主要是刚需客群，所以多是外地客群，本地人置业多为改善型购房，大多被新房市场分流。

2022年二手房购房客群年龄结构相对稳定，31-40岁仍是购房主力军，累计占比45.7%，同比小幅增加1.2%，其中31-35岁客群购房比例最高，占比达24.1%；85后、90后依旧是撑起当下二手房市场置业主力军。

从成交总价段看，2022年300万以内二手房成交比例达69.3%，同比增加4%，其中100万-200万占比最高，达37.2%；而300万以上各价格段占比则均有不同程度减少，500万以上占比降幅更大。

从成交面积段来看，依旧是刚需类小面积段住宅最受青睐，90平方米以内成交占比达65%，其中60-90平方米比重最高，占比为38.8%，侧面说明二手房客群的刚性需求强烈。

短期来看，2023年仍是刚需客户唱主角

对于2023年市场展望，黄守娟表示，从宏观层面来看，2023年，在疫情影响相对减弱后，房地产市场也有望逐步企稳恢复。在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度加大，特别是核心一二线城市，政策将进一步放松，优化“认房又认贷”、降低首付比例、调整限售和限价政策、放松限购、降低房贷利率等方面均有预期。企业端，合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善，“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，促进购房者预期修复。

市场方面，南京二手房市场仍将以稳为主，短期来看仍是刚需客户支撑市场，所以二手房仍有特定的需求空间。预计2023年南京二手成交量将保持在7万-8万套，房价则在3.1万/㎡呈周期性浮动；二手房市场仍将承接新房外溢的刚需客群，特别是主城区，小户型、低总价能满足不少刚需客群的基础居住需求；教育置业仍将持续发酵，年初会迎来传统的小高峰；改善需求会有小幅增加，但不会改变整体二手房需求结构。