随着今年房地产市场进入下行通道,日益严峻的财务压力正在压着房地产开发商的神经。
一项对139家A股上市房企中报的研究发现,由于市场突然降温导致销售收入锐减,现金支出持续上升,平均净负债房地产上市公司纳入统计比例接近100%。其中,大型房地产企业的负债率保持稳定,
但中小房企平均净负债率接近120%,短期债务偿债能力持续恶化。不少中小房企面临巨大的偿债压力。
万科总裁于亮曾说过,每当市场陷入困境时,谁的财务状况越好,谁就越容易拿到钱。对于那些资金链比较紧的房企来说,“以债还债”的生存方式已经难以为继。
新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《每日经济新闻》记者,虽然国内房地产融资正在放松,但只有实力雄厚、财务稳健的主流房企才能受益。对于那些财务状况不佳的房企来说房企净负债率多少合适,把握住新房贷政策带来的销售窗口期,坚持卖房还贷是上策。
中小企业净负债率为119%
研究发现,自2012年底以来,139家A股上市房企的净负债率一直保持上升趋势。其中,2013年房地产企业大举拿地,但净负债率增幅相对温和,从年初的66.28%上升到年初的77.66%年末仅增长15.52个百分点;但今年上半年,尽管房企大幅减少征地,但净负债率不降反升。截至上半年末,行业净负债率上升22.30%至99.7%。
“在净负债率大幅上升的背后,一方面是市场突然降温,销售回款大幅减少,而降价和零首付营销活动进一步减少了销售回款。 ”某研究中心分析师朱一鸣告诉《大家日经》记者,另一方面,企业刚性支出持续上升,主要是由于去年公司获得大量土地后需要快速周转,典型房企今年加大建设力度,导致工程和员工佣金支出持续攀升。
从今年上半年融资情况分析,139家A股房企融资现金流入4675亿元,同比增长38%。其中,“招宝万金”共募集资金1032亿元,同比增长25%,增速较为温和;但其余中小房企融资额为3642亿元,同比增长42%。最终结果是,《招宝万锦》的净负债率为61.6%,与2011年底的峰值相当,但中小房企的净负债率却有飙升至119. 3%,创历史新高。
“去年个别房企抢地大手笔,今年面临大量建设和土地支出。为此,上半年融资额同比大幅增加——上半年,中粮地产、金融街等部分房企扩大商业地产,融资额同比分别增长294%和196%。朱一鸣表示,由于中小房企的大量债务更多用于房地产开发和偿还土地款,而不是偿还旧债,导致其净负债率攀升至高风险。主要原因。
当然,高净负债率并不能充分体现房企的偿付能力和资金链安全。欧阳杰告诉记者,短期偿债能力也是一个很重要的指标。一些大型房地产公司虽然净负债率较高,但大多为长期负债,账面现金足以弥补短期负债,不会引发资金链。危机四伏。
据统计,截至上半年末,139家A股房企一年内到期的短期债务达到4098亿元,同比增长22%,创历史新高从年初开始,现金短期负债率仅为0. 87,这意味着越来越多的房企手头没有足够的现金来偿还短期债务。
其中,“招宝万金”的短期负债较年初仅小幅增长2%,短期现金负债率为1.51,尤其是短期-龙头万科长期现金负债率高达1.92。大型房地产公司没有短期资金压力。但中小房企短期负债增长28%,导致现金短期负债率持续下降,创2009年以来新低。部分中小房地产企业较上季度大幅下滑。例如,融安地产一季度末跌76%至0.44,世纪兴源一季度末跌68%至0.38。嘉开诚一季度末跌54%至0.19,同类公司短期偿债压力较大。
兰德咨询总裁宋彦青指出,虽然部分房企净负债率较高,短期负债占比较高,但如果主要是向大股东借债(较容易延期)还款),即使不是债务风险也很高,典型的企业如越秀地产、鲁商地产等国有地产企业。
营业额和库存指标均恶化
“一个快速成长的房地产公司通常购买大量土地,负债率很高,因此负债率指标很高,但这并不意味着该公司风险很高。”再德咨询总裁宋松 在延庆看来,只要高负债率的公司有高周转率作为保障,只要销售端没有大问题,几乎不存在资金链断裂的担忧。融创中国等典型企业。
但据兰德咨询研究,受房地产市场低迷影响,上半年139家A股上市房企换手率指标均出现不同程度恶化。以总资产周转率为例(指标越高周转率越快),今年上半年,周转率超过0.3的房企只有1家, 2011-2013 年同期分别为 10 次和 4 次。 3房3房,但今年上半年的成交率低于0.2,比去年多了6。研究发现,截至今年上半年末,139家A股房企库存周转率为0.09,同比下降15%。
营业额放缓导致行业库存继续攀升。数据显示,截至上半年,139家A股房企库存达到2.12万亿元,同比增长25%,较年末增长5%第一季度。其中,大型房企库存积压并不明显,“招宝万金”库存较一季度末仅小幅增长1%,但部分中小房企库存显着增加。 22%,迪马股价同比上涨126%,环比上涨68%,泰禾集团环比上涨26%。
值得注意的是,部分中小房企的库存消化周期明显增加。万通地产同比增长465%至54.49个月,京投银泰同比增长349%至186.55个月,泰禾集团增长162 % 同比至 30.77 个月。
“无论未来市场行情是好是坏,业绩增长只属于降价到位的房企。”在朱一鸣看来,如果很多房企还不愿意像上半年那样降价,恐怕销量还是很难实现的。改进。销售收入不佳对众多中小房企来说是致命的:在巨大的资金压力下,中小房企将不得不求助于成本更高的融资渠道,一些财务不稳定的高负债企业很可能会陷入还本付息、资金流失的恶性循环,最终导致资金链断裂。
光耀地产因资金链危机而破产的传闻,反映了大部分中小房企的生存状况。据兰德咨询统计,截至2013年底,中国房地产开发法人总数约4.2万家,较2010年减少36.6%,近三年累计下降1/3以上。 3、过去五年,半数以上的房企“消失”。 2008年,数据为8.80,000。
宋延庆指出,危险与否房企净负债率多少合适,取决于短期和长期偿债能力。 “一般来说,如果速比低于0.4,负债增速同比超过50%,销售增长目标超过30%,资产周转率低于0.2、每年的利息费用会高于同期,净利润是差不多的,一旦市场波动较大,这类公司资金链断裂的可能性比较大。”宋彦青告诉记者,在所有上市的房地产公司中,这样的公司有十几家。
“虽然国内融资大门正在打开,但只有财务状况良好的房企才能分得一杯羹。”欧阳杰认为,对于大多数财务状况恶化的房企来说,“以债还债”的发展模式是不可持续的,唯一的出路就是通过积极的销售策略将资金拉回来。未来几年,卖房还贷将成为房企的常态。