□ 记者 刘 霞
11月以来,我国金融组合拳“稳楼市”政策密集发布。11月8日,银行间市场交易商协会发布信息,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月11日,央行和银保监会联合印发文件,就房地产融资等方面提出16项具体举措。11月22日,国务院常务会议上提出“努力改善房地产行业资产负债状况”。11月25日,央行宣布降低金融机构存款准备金率。11月28日晚,证监会发布支持房地产市场5项措施,恢复房企及涉房企业股权融资功能。
记者注意到,这些“稳楼市”政策持续发力,江苏的房地产市场成交量攀升、成交单价下探现象较为普遍。专家认为,房地产流动性正在逐渐增强,释放出积极信号。
二手房市场“价跌量涨”
11月15日,南京一家房地产中介打出“喜报”,热烈祝贺当日签约7单二手房。这家中介机构深耕建邺区河西片区,作为一家区域性小型房产中介,能够取得单日7单的成交量,令二手房从业者们颇为振奋。
从数据统计上来看,11月份南京二手房成交量呈上升趋势。10月31日—11月6日,南京二手房成交1421套,接下来的3周,南京二手房成交量分别为1755套、1717套、1617套。根据我爱我家南京研究院统计数据,11月南京全市二手房成交量7055套,环比上涨26.7%。市场让价空间进一步扩大,成交热度有所回升。
与成交量上升同时发生的,是房价的进一步下探。在11月16日国家统计局发布的《2022年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中,被列入统计名单的南京、无锡、徐州、扬州,在新房价格方面均维持上个月环比下降的趋势;二手房价格方面,南京、无锡、扬州环比下降,唯有徐州止降回升,环比上涨0.1%。我爱我家南京研究院统计数据显示,11月南京二手房成交均价29968元/平方米,环比下滑1.9%,同比则下跌6.7%。
专家认为,二手房市场的“价跌量涨”和一部分房主降价换量有关。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说,11月第二周以来,出手低价捡漏的买房人增多,激发南京二手房交易量回升,成交量创10月以来周度新高。
从各二手房中介机构发布的“低价房源”来看,一部分二手房卖家急于出手,不惜大幅降价。10月30日,南京建邺区拉德芳斯小区一套面积为76.18平方米的房源,成交单价为4.7万元/平方米,引发关注。细心的网友查阅成交记录发现,该小区上一次出现4.7万元/平方米的同面积段房源是在2017年。11月中旬,在南京市二手房成交量较为旺盛的其他板块也纷纷出现“房价回到几年前”的现象。鼓楼区滨江世贸外滩新城一套面积为148平方米的二手房成交单价3.7万元/平方米,江北新区保利西江月一套面积为87平方米的房源成交单价低至2.9万元/平方米。
是谁在低价抛售二手房?南京房地产业内人士孙洁认为,曾经加杠杆买房的房主们,正在离场。“他们出于对楼市行情的看好多套买入,而如今收入受市场影响大减,需要卖掉部分房产才能支撑现有的房贷。”
定位精准产品更受欢迎
当下的房地产市场,有人离场,也有人正在进场。进场的是有刚需或改善需求的城市家庭。孙洁说,别墅、洋房、大平层房源的热销,是由于一部分有经济实力的购房人,仍然看好房地产市场长远的发展,为改善家庭居住条件不惜投入重金。
近期,新房市场也和二手房市场一样,在“量”上呈现出供需两旺的趋势,而在价格方面,一些楼盘通过推出小户型房源、单价优惠、降低首付比例等方式主动降低购房者的入手门槛。
11月24日,记者来到位于南京市雨花台区软件大道的一家新开楼盘万科朗拾,售楼处里的看房者络绎不绝。该楼盘分别在10月底、11月中旬连续两次开盘,均基本售罄。销售顾问王舜告诉记者,第三次开盘的销售许可证正在申请,这两天就会启动报名。
一个月内连续3次开盘,这家新楼盘为何对销售如此乐观?王舜介绍说,前来看房的客户,以雨花软件谷和建邺区工作的人居多,如果以后住在这里,上下班的车程都在10分钟之内,十分方便。此外,他认为还有户型和总价的优势。户型以119平方米面积和139平方米面积的三房为主,按照均价4.3万元/平方米左右计算,119平方米的户型总价为511万元,首付三成仅需153万元。“总价和套型都非常适合年轻小家庭,三代人一起住也够用。”王舜观察到,前来看房的客户年轻人居多,119平方米的户型更受欢迎。
另一些楼盘则瞄准了改善型购房人群。11月28日,记者看到南京有两家楼盘的报名人数出炉。建邺区越秀和樾府,120套房源有230组客户报名,综合中签率52.17%;建邺区星叶云墅,102套房源有237组客户报名,综合中签率43.04%。前者户型以143—175平方米面积段为主,后者以220—280平方米面积段为主。从销售价格上来看,这两家楼盘与周边二手房挂牌价并无太多差价,但其主打“大户型、低密度”的产品对改善型购房者更具吸引力。
与越秀和樾府在同一区域的另一家楼盘,开盘已有7个多月,截至11月24日仅销售94套,去化率仅五成。
南京大学城市科学研究院执行院长胡小武认为,近年来我国持续坚持“房住不炒”,就是为了让房地产市场“去投资化”,让房子真正回到居住的本质上来。在这种大形势下,房地产开发企业像以前那样粗放型盖房子的做法再也行不通了,必须要有更精准的产品定位。
市场信心尚未完全恢复
记者注意到,11月11日央行和银保监会联合印发的“金融16条”除了就房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房地产企业风险处置等方面提出具体举措以外,还多次提到住房信贷政策:“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”“合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”“多维度科学审慎评估新市民信用水平,提升借款和还款便利度”。对此,贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,这代表地方政府在需求端调控政策上有了更多的优化空间。
11月以来,密集的“稳楼市”政策所释放的积极信号已传导至市场端。张辉说,近期南京楼市已经出现乐观迹象。11月份第四周,南京新房认购1490套左右,二手房成交量1600多套,均属高位。这一周,南京二手房挂牌量环比下降9.2%。11月,南京二手房库存量已连续四周环比下降。这意味着愿意降价卖房的房主减少,二手房房价下降的空间也将变小。
张辉认为,11月这一轮的稳楼市新政,主要体现在“保项目”“保企业”方面,他希望后期还能有更多“保市场”的政策出台,“只有让市场恢复活力,房子好卖了,才能真正让整个房地产产业链良性循环起来,实现健康发展。”