中央经济工作会议明确指出要坚持稳字当头、稳中求进，同时作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。日前，中国人民银行、中国银保监会印发通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。根据最新政策，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。市场人士认为，此举有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，提振房地产市场信心。
推出三项全新举措
据了解，央行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地因城施策用足用好政策工具箱、更好支持刚性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。在此基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，重点推出三项全新举措：
一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二是对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。央行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三是对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
与此同时，其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
“这是对前期放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。”招联金融首席研究员董希淼对记者说，新政策的核心在于“动态调整”，即首套房贷利率下限在一定条件可放宽或收紧，对房地产市场平稳健康发展具有积极意义。
支持居民住房需求
中指研究院发布的数据显示，2022年，全国房地产行业下行压力持续较大。从重点监测的100个城市情况来看，新建及二手住宅价格累计均由涨转跌，其中百城新房价格累计下跌0.02%，为自2014年后时隔7年再次出现年度下跌；百城二手房价格累计下跌0.77%。
对于此次政策调整，央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
在董希淼看来，此次调整授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限，有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，降低居民住房消费负担。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受记者采访时说，房贷利率与房价挂钩的自动化、常态化调节机制，是房地产长效机制的一个重要创新。房贷利率与房地产市场的关联度较高，按照季度房价涨跌情况动态调整房贷利率，为因城施策提供了更加精准的决策工具，提高了决策的反应速度，也可以给市场更稳定的预期。
推动市场健康发展
近期不少地方都积极采取措施，促进房地产市场平稳健康发展。
比如，河南省住建厅表示，将继续因城施策，稳妥实施房地产长效机制，增融资、扩需求、优供给，着力改善市场预期，支持刚性和改善性住房需求，促进居住消费健康发展；安徽省六安市发布了调整土地出让金付款方式、提高住房公积金最低贷款额度、实施“二孩”“三孩”家庭购房契税补贴等12条政策。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，要毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，我们将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。”倪虹说。
多位市场人士预计，进入2023年，随着稳增长各项措施落地见效，中国宏观经济将持续好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。建立首套住房贷款利率政策动态调整机制等政策的实施，有望进一步夯实房地产市场健康发展的基础，提振市场信心。
