苏州加快构建房地产发展新模式，从住宅迭代、小区公共空间、街道空间等方面入手，下大力气建设更好的房子——
内外兼修 营造新竞争力
高颜值曲线外立面，高品质景观绿化，高配版泳池健身房……岁末将近，随着一批新房项目陆续交付，各种越来越“卷”的产品配置不断刷新购房者的想象，不仅在外观上追求高颜值，更在内在品质上不断升级，为苏州的城市生活注入新的活力与美感。当下，“卷”产品正在成为房地产市场竞争的“新常态”。
“现阶段正处于房地产市场调整期，房企拿地十分谨慎，在设计开发前也会做足功课。”苏州市资源规划局相关负责人表示，这说明开发企业对未来市场中可以热销的住宅产品有着越来越高标准的研判。去年以来，中央多次提出加快构建房地产发展新模式，“下力气建设好房子”“大力推进改善型住宅建设，满足不同群体合理住房需求”是其中的重要方面。到底什么才是百姓期待的高品质住区？苏州围绕未来房地产市场的新模式、新一代“好房子”进行了探索。
“创新引领”刷新空间品质新高度
今年5月，位于吴江太湖新城的一宗宅地项目批前公示，该项目容积率1.3，建筑密度18.7%，引入立体生态住宅理念，这是苏州也是江苏首个第四代住宅产品。此后，相城、吴中等多个板块也陆续跟进。
第四代住宅又被称为“空中庭院住宅”“空中城市森林花园”，是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式。
“大家既向往别墅这种有院子有花草的生活，也喜欢城市大平层的便捷居住体验，还希望房子在温度、湿度、光照等方面实现低能耗、高舒适度。如何把这些因素都集中在一个住宅产品上呢？第四代住宅就具备了这些特点。”苏州市资源规划局建管处相关负责人表示，与上一代住宅相比，第四代住宅并非仅仅是外观上的不同，更多的提升在“里子”，带来了生活体验的提升。
今年6月，苏州市正式发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，在阳台、空中庭院、室内挑空等方面给出了明确指引，通过规划技术指标优化给住宅产品设计提供了更多可能性，推动房地产企业打造空间更大、品质更高、配套更好的高品质住区。比如阳台面积可按二分之一计容的比例由现行的12%提升到15%，并提出了苏州空中庭院政策，即多层以上住宅每户可设置一个不大于50平方米、高度不小于两个自然层的空中庭院，空中庭院可不计容。通过阳台、空中庭院政策，鼓励开发企业探索建设立体生态住宅等新住宅类型。同时，除了低层，多层住宅也允许设置室内挑空空间，提升起居空间的使用感受，增加了叠加、多层住宅户型产品的多样性。现在，各地第四代住宅纷至沓来，多个项目已进入规划公示阶段。
除此以外，苏州资源规划部门还通过提前服务、方案指导、设计引领，推动房地产企业在方案设计中，对户型设计、建筑风貌等均着重创新笔墨，推动住宅空间品质不断提升，让更加高品质的理想生活不断照进现实。
“政策鼓励”构建全龄友好公共空间
小区公共服务设施品质提升同样举足轻重。据介绍，在苏州房地产市场的转型升级中，一个显著的趋势是公共空间的设计与规划越发注重人文关怀与全龄友好。这意味着公共空间不再仅仅是住宅区的附属设施，而是成为促进社区和谐、提升居民幸福感的关键因素。苏州在政策层面，通过一系列鼓励措施引导开发企业在设计中融入“全龄共享、和谐共生”的理念，一个个既满足各年龄段居民日常活动需求，又能促进邻里间交流互动的小区公共空间应运而生。
在近日交付的几个小区里，绿植包围的“休闲岛”成为一座很好的社区会客厅；主题多元的灵动水系正成为小区里的“流动艺术花园”；老人儿童的休憩空间不仅有健身游乐设施，还有共享阅读空间……据介绍，与以往住宅小区相比，近年来苏州的新建小区在人性化、实用性等方面不断突破。
“根据最新政策，对于新建小区内独立设置的充电自行车棚、垃圾房、配电房、水泵房、门卫室、智能快递柜顶棚等公共配套设施可不计入容积率、不计入建筑密度。”市资源规划局建管处负责人告诉记者。此外，对于住宅建筑（除低层住宅外）底层除必要的垂直交通空间、公共门厅外为整层架空的，其底层部分可不计入容积率。苏州从政策端着力推动建设单位高水平配建公共服务设施，并充分利用公共开敞空间，提供给业主更多交流、休闲、运动的场景功能，打造全龄友好生活场景。
这些举措不仅提升了住宅产品的品质，更在细微之处体现了对居民需求的关注和满足。苏州的新建小区在人性化、实用性等方面取得了显著突破，为居民们创造了一个更加舒适、便捷的生活环境。
“由内而外”打造以人为本街区生活
除了小区内部环境，小区外部的道路、公园等公共空间同样和市民日常生活息息相关。对于市民而言，高品质的街道公共空间不仅要亮丽整洁、安全有序，还需要关联城市生活的方方面面。换言之，就是要满足不同场景下的生活需要，更加注重功能，让简单冰冷的“城市设施”变成以人为本、充满活力的“人文街区”。
记者在多个近年新交付的小区外部看到，从小区门口到公交站台，结合道路设计出简单精致的休憩花园；小区与轨交站点一体化设计，就近开设行人出入口，便于居民绿色出行……内外公共空间的统筹协调规划，将城市生活的便捷与暖心融入不经意间的点点滴滴。此外，还有许多细节，都成为周围居民们交口称赞的亮点。
“在小区门口的街道上，这片小小的网约车等候区发挥了大作用，既安全又方便。”
“出了小区门，就能沿路拐进附近的口袋公园，小巧精致的空间正是遛娃散步的好去处。”
“小区外面的景观风格和小区里保持了统一，又和公共沿河景观融为一体，妙哉美哉。”
这些细节背后，既有充满城市温度的规划设计，也有苏州以人为本街道空间的细心打磨。
做到这些并非易事，市资源规划局相关负责人告诉记者，近期一宗姑苏区桐泾路北的地块，在出让以前就协调了属地街道、民卫、住建等多个相关部门，经过反复沟通研究，最终才合理确定配建要求。据介绍，苏州在规划层面以各设施点为中心，以十五分钟步行距离为半径，力争实现一刻钟便民服务圈服务功能全覆盖。同时，注重节省资源、提高现有设施利用效率，对于用地规模较小的住宅地块，在15分钟生活圈内能够满足公共服务设施需求的，在规划条件拟定时就会协同相关部门会商研究，实现小区内外资源共享与互补，兼顾“以人为本”便民服务和资源的集约高效利用。
从“人群”看“需求”，从“场景”定“功能”。可以说，如今的苏州房地产市场越来越多更加人性化、生活化、品质化的产品涌现。这种可喜的变化，不仅满足了居民们对美好生活的向往，也为苏州的房地产市场注入了新的活力与希望。（记者王安琪）
