给土地过热需求降点温 让自住刚性需求更踏实
□苏报首席记者徐蕴海
《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》今起实施，该政策将如何助力苏州市区房地产市场持续稳定健康发展?本地居民和非苏州户籍居民购房要留意哪些新规定和调整措施?市政府相关部门负责人逐一进行了详细解读。
供应侧和需求侧同时发力新规促进房地产市场平稳健康发展
苏州市委、市政府历来高度重视保持房地产市场健康稳定发展，此次实施的《意见》根据供给侧结构性改革的要求，在供应侧和需求侧同时发力。在供应侧方面，主要是加大土地供应，抑制过热的土地需求;在需求侧方面，主要对信贷政策和公积金政策作了一些调整，目的是保证自住型刚性需求，鼓励改善性需求，抑制投机性需求。
同时，该《意见》在商品房预售、价格管控、加大商业办公去库存、加大住房保障力度、培育发展租赁市场、加快规划建设人才公寓、加强房地产市场风险管控、房地产市场舆论引导等方面，都提出了明确的要求。
相关部门负责人表示，这次出台实施意见，是坚决贯彻中央大政方针，促进房地产市场平稳健康发展的需要;是苏州实现转型升级的经济社会发展目标的需要;是增进民生福祉的需要;是防范经济运行风险的需要，体现了苏州市政府切实承担起房地产市场调控主体责任的信心和决心。
土地出让政策三大调整
●2016-2018年均供应住宅用地400公顷左右;
●竞买保证金由20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上，全额土地出让金支付期限调整为3个月内;
●优势地块设立市场指导价
在该《意见》中，前3条主要针对土地市场。
其一是加大土地市场供应。根据前几年房地产市场的供需状况以及近期市场状况，按照供需基本平衡、供略大于求的原则，市政府制定了2016到2018年三年住宅用地供应计划，平均每年400公顷左右，较2013-2015年期间年均实际供应住宅用地增长了18%左右。并且，该计划向普通住宅用地倾斜，加大普通住宅用地供应(不低于70%)，以进一步稳定市场预期，保障普通商品房的刚性需求，促进房地产市场健康稳定发展。同时，住宅用地供应计划实行动态管理，实行中将根据房地产市场供需状况作适时调整。
该《意见》要求科学把握土地供应节奏和住宅用地的结构，适度控制供地批次，增加每批次的土地供应量，从而引导商品住房开发建设和市场销售节奏更加均衡有序。同时，还要求强化供后监管，严格规范土地供后的跟踪管理，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为，切实保障普通商品住宅的有效供给。
其二是调整土地供应条件，主要是提高了住宅用地出让竞买保证金和出让金首付款比例，并缩短了全额出让金支付期限。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内，这些举措旨在促使开发商拿地时更为理性，并且要加快开发建设进度。
其三是引导土地出让理性竞价。针对前一阶段苏州部分地区房价、地价上涨较快的现象，按照中央关于进一步稳定房地产市场的精神要求，苏州有关部门进一步细化出让方案，并在现行网上公开出让集中竞价的操作模式基础上，按照公开公平公正的原则，调整完善土地招拍挂出让方式。
对区位优势明显，市场竞争力强的部分住宅地块，土地出让时会设定并公布市场指导价，出让成交价格超过市场指导价时，在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。对出让成交价格超过市场指导价的不同幅度，明确差别化调整商品住房预售许可条件，即土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
而当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时，中止网上竞价，转为网上一次报价方式确定土地竞得人，由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。具体报价规则另行制定，近期将会与土地出让公告同步发布。
信贷政策进一步“差别化”
●首套房贷款未清，第二套房首付款比例由40%调整为50%
根据该《意见》，将进一步完善苏州市区差别化住房信贷政策，按照居民家庭购买商品住房的具体情况，信贷政策分成4种情形实行。
首先，居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。
其次，有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。
第三，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。
第四，居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
非苏州户籍居民购房政策调整
●首套房不受限制，购买第2套房须提供相关纳税或社保缴纳证明
新规明确：非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制;非本市户籍购买第二套住房，必须提供相关纳税证明或社保缴纳证明。
具体要求为：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
此外，苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行户籍居民购房政策。
