商报讯(记者 籽言 通讯员马俐)开发商拿着商品房买卖合同到法院起诉购房人,要求被告支付购房款,但最终法院却判决驳回原告的诉讼请求,这是为什么呢?日前,吴中法院审结这起特殊的商品房预售合同纠纷。
2012年12月,毕某在甲公司开发的某楼盘认购了一套房屋。10天后,甲公司又与陈某签订商品房买卖合同,将原先毕某认购的房屋卖给陈某。合同约定,买受方在签署合同时一次性付清房款,逾期超过60天付款,出卖方有权解除合同,自出卖方解除合同通知书到达之日起15日内,买受方将房屋退还给出卖方,并按房屋总价的10%向出卖方支付违约金。事情到了2014年8月,甲公司以陈某房款分文未付为由,将陈某告到法院,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,陈某向其支付违约金10万余元。
而被告陈某却向法庭道出了一个全然不一样的事实。2010年12月,陈某开设的乙公司曾为毕某开设的丙公司承建的工程项目供应钢筋,丙公司欠乙公司货款186万元。毕某告诉陈某,他是甲公司开发的某楼盘的总包单位,甲公司在某楼盘建设项目中欠他工程款,可以用某楼盘的房子折抵陈某的钢筋款,不需陈某再支付任何购房款。所以陈某与甲公司签订的本案中的购房合同,其实是“以房抵债”。一年多过去了,陈某迟迟没有拿到房产证,担心自己的货款落空,2014年4月,她以乙公司名义起诉丙公司,要求支付货款,经吴中法院组织调解,丙公司已经向乙公司支付了132万元。对此,甲公司予以否认。
那么甲公司与陈某之间的商品房买卖合同是否成立、是否有效?吴中法院认为,本案双方当事人签订的商品房买卖合同,实为乙公司(陈某)方、丙公司(毕某)方与原告之间,因价款结算与债权转让而形成的以物抵债协议。尽管原告否认存在以房抵债,但陈某的陈述与民事调解书等证据相互印证均证实原告与乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵偿债务事宜进行过协商。据此可以认定,即原告、乙公司、丙公司为解决三方的债权债务关系,经协商达成以房抵债的合意,在该合意之下,毕某签署销售认购协议书,后由被告与原告签订商品房买卖合同,进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的看,双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同,而是要通过给付房屋来抵消丙公司对乙公司的债务。即名为买卖,实为抵债。本案合同作为由债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议,未实际履行,应认定为未生效,且乙公司与丙公司的债权债务已经调解结清,本案抵债协议更无履行必要。原告以真实有效的商品房买卖合同关系的理由,主张解除合同并由被告承担违约责任,缺乏事实与法律依据,不予支持。据此,吴中法院判决驳回原告甲公司的全部诉讼请求。
法官提醒:“以房抵债”实质是以物抵债的一种。合法的买卖受法律保护,但通过签订买卖合同等间接手段达到以物抵债目的,存在较大的法律风险。大家在面临这种情况时,应将买卖关系与借贷关系剥离开,不可混同。