□本报记者 刘兴中 李怡玮
进入4月份，当谈起港城房产单价达到每平方米1.5万元时，似乎大家已经习以为常，在二手房市场上，中联皇冠、皇家首座等几个地段、学区较好的小区每平方米单价甚至达到1.8万元，还出现了有房东直接喊到了单价2万元的现象。
就港城房产市场实际情况来看，3月份的楼市“小阳春”让张家港的房产市场从2016年的快速去库存直接步入了反弹上升通道。汇金中心二期开盘更是成为了今年房价的一个风向标，本地房产市场从去年的刚需为主转向了投资、刚需平分秋色的市场主基调，随着外来房产投资客的不断涌入和本地购房者的投资需求释放，港城房产市场再度掀起了一股投资热潮。
上周，记者走访了市区及城郊几个在售楼盘了解到，当前市场上存在的投资需求分外来投资客户和本地投资客户两种，外来投资需求更多倾向于低总价、小面积的产品，本地投资需求则倾向地段、产品好的中高端一手房项目，房产投资需求的不断释放给第一季度的港城房产带来了热度，助推了市场的发展。
一楼盘的销售经理对记者介绍，外来投资客涌入港城楼市是从2016年第三季度开始的，当时周边上海、南通、苏州、昆山等地的投资客纷纷涌入，带动了凤凰温泉逸墅、湖畔御园、塘桥御景天成、大新望江水岸、合兴玖隆花苑、龙庭华府、塘市新珑湾等多个城郊和镇区的一手房项目快速去化，也给房价带来了推动作用。
到底是什么原因让这些外来投资客短时间内集中涌入港城房产市场?上周末，记者在一乡镇楼盘遇到的一位上海客户道出了其中原委。
当天下午，中介渠道商带着由300多位上海客户组成的看房团正在看房，一位购买了两居室的张先生告诉记者，在上海好的地段房价每平方米都要七八万元了，张家港离上海又近，未来高铁通了更是拉近了距离，张家港城市规划这么漂亮，看到这里房价每平方米六七千元肯定动心，以后房价涨了能卖就卖掉，卖不掉自己退休了过来住住也未尝不可。
周边一二线城市的房价高企加上限购限贷的调控，让手头有部分闲钱的投资客纷纷把投资目光转向周边三四线城市，就如当初上海买不起就买苏州、昆山、太仓，苏州买不起，买无锡，后续再转向常熟、张家港、江阴等城市，这种大城市楼市资金梯度转移，中小城市接力的现象正是中国楼市不断发展的一个缩影。
大城市的购买需求外溢形成了外来投资客的增加，那么又是什么原因导致了港城本地投资需求的迸发呢?
在张家港从事二手房近20年的友邦置业董事长张明昌对记者表示，张家港房产市场在2013年达到了市场的高峰，随后的2014、2015年受调控影响，进入楼市调整期，投资需求一度被抑制，2016年快速去库存则形成了近20年来新房、二手房成交最多的年份。进入2017年，一度被压抑的投资型购房需求受外来投资需求的带动，在第一季度集中释放，也就形成了当前市场上本地投资型购房需求不断增强的现象。
“有别于外来投资客以低总价、小面积为主的需求，本地房产投资客户则倾向中高端产品，港城本地的投资客其实还是由改善型需求被激发出来的，部分市民原本就准备换套地段、配合、产品更好的房子，看到房价的上升，与其等以后涨了再买，不如趁现在赶紧先买一套。”张明昌对记者说，从他们20多个门店统计来看，中高端的小区和学区房是目前投资客户青睐的房源。
张家港市房地产业协会秘书长黄志祥表示，房产投资需求的释放对整个市场有“鲶鱼效应”，在改变原先的市场环境时，对普通购房者也有刺激作用。房产投资是个周期比较长的行业，受政策和市场环境影响较大，不管是投资的还是自住型购房者，要对自己的购房需求有一个理性的判断，要在对的时间买准对的房子。
