根据国家住建部“整顿规范房地产开发销售中介行为”电视电话会议精神和我市“整顿规范房地产市场工作会议”要求，日前我市出台了《关于集中开展全市房地产市场联合专项整治的方案》，要求市住建局、市场监督局、物价局联合开展专项整治行动，严肃查处违法违规行为，曝光典型案例，维护房地产市场稳定。记者请市住建局工作人员对这一方案进行了解读。
关键词一 整治对象
全市房地产开发企业与房地产经纪机构(含房地产销售公司)。
关键词二 整治安排
1.自查自纠阶段。
各房地产开发企业、房地产经纪机构对照检查内容进行自查，填写《太仓市房地产市场专项检查表》(见附件)，及时发现和整改自查中发现的问题，形成书面报告。
2.全面检查阶段。
全面检查共分两个阶段。第一阶段由市住建局、市场监督局、物价局组成专门的检查小组，根据收集汇总的自查情况表，通过现场检查、合同抽查、投诉受理及查处等方式，对房地产销售行为进行全面检查和治理。严肃查处违法违规行为，曝光典型案例。
第二阶段由各局组织对我市房地产开发企业和经纪机构检查、抽查结果开展“回头看”，在汇总第一阶段检查情况同时要重点对整改企业进行整改复查，对在此期间仍有发现违法违规情况的房地产企业、房地产经纪机构及经纪人员要作为典型案例进行通报，对符合行政处罚的要从严从重处罚、记入诚信档案、暂停网签、直至取消中介备案清出中介服务行业。
对检查过程中发现的需由税务、金融、公安等其他行政主管部门进行依法处置的，由市住建局汇集相关材料后移送相关部门进行查处。
3.总结提升阶段。
检查情况进行分析总结，进一步巩固整治成果，继续完善相关房地产政策执行措施，维护房地产市场稳定。
解读一：市住建局重点检查什么?
一、针对房地产开发企业及销售代理机构检查内容
1.未取得预售许可证，以办理会员卡、认购、团购、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用。
2.已经取得预售许可的房地产开发项目，房地产开发企业未在10日内一次性公开全部准售房源。
3.以“内部认购”、雇人排队、公布虚假销控表等手段制造销售旺盛的虚假氛围，故意宣传订不到房需找关系等方式恶意炒作、哄抬房价。
4.销售人员与中介机构或个人串通炒卖房号赚取差价，或对外宣传可以“改合同”等形式炒卖已售商品房。
5.房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房未签订委托协议;房地产经纪机构委托其他经纪机构代理销售商品房的，委托协议未经房地产开发企业确认。
6.受托房地产中介机构在代理销售商品房时以“电商团购”等名义向购房人收取佣金以外的其他费用。
7.房地产开发企业或销售代理机构在销售商品住房时未对购房人是否符合购房资格进行审查，向不符合条件的购房人出售商品住房并收到定金、购房款等行为。为不符合购房条件的客户代缴社保、个税，进行不正当收费。
8.销售现场是否按要求规定对《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、动态楼盘表、限购政策、代理销售机构中介备案证和委托代理证明文件等内容进行公示。
9.是否违规为购房者提供“首付款”等金融服务。
二、针对房地产中介服务机构的检查内容
1.发布虚假房源信息、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者。
2.是否严格执行限购、限贷政策，是否存在违规为不具备购房资格的购房者骗取购房资格的行为。
3.未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容。
4.强制提供代办服务、捆绑收费或代收评估服务费赚取差价。
5.未经当事人同意，擅自通过网签系统签订中介服务合同或进行交易合同网上备案。
6.对交易当事人隐瞒真实房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
7.侵占或挪用交易资金。
8.中介机构及其分支机构未按规定到所在市、县房产行政主管部门备案。
9.为不具备网签资格的“黑中介” 、“灰中介” 提供存量房合同网上备案机会，代签网签合同服务。
10.诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格，帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠。
11.通过互联网提供房地产中介服务的机构，未按规定到服务覆盖地的市、县房产行政主管部门备案。
解读二：市市场监管局重点检查什么?
一、在规范商品房买卖行为方面，重点检查下列行为：
1.合同对房屋质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋产权办理等问题规定不明确，特别是通过补充协议添加明显对消费者不公平的条款;
2.对双方违约的责任规定不平等，对房地产企业的规范措施和违约惩罚措施明显宽松于消费者;
3.利用格式合同设置霸王条款规避自身责任，损害消费者权益的行为。
二、在强化房地产广告管理方面，重点查处下列违法违规广告行为：
1.房地产项目未取得预售或者销售许可证，发布房地产预售、销售广告的行为;
2.未经登记擅自发布户外房地产广告的行为;
3.房地产广告中含有升值或投资回报承诺内容的行为;
4.房地产广告中含有对有关房地产项目内容虚假违法宣传的行为。
三、严厉查处房地产工程建设质量方面违法行为。重点查处违法分包、转包建筑工程中的无证无照等违法行为;加强对建筑材料和装饰装修材料经营者的监管，严厉打击房地产建筑用材以次充好、掺杂使假的违法案件。
四、规范房地产经营秩序，严厉打击房地产市场的不正当竞争行为。特别是房地产企业经营者与相关行业之间存在的商业贿赂行为和强制交易、附加不合理条件等不正当竞争行为，严厉打击土地出让、工程招投标方面存在的商业贿赂等行为。
五、加强对房地产中介市场的监管。重点查处利用格式合同条款损害消费者利益的违法行为，无证无照经营、超范围从事房产中介等违法行为。
解读三、市物价局重点检查什么?
1.是否在商品房交易场所的醒目位置，放置商品房预(销)售许可证、楼盘预售方案相关信息、标价牌、价目表或者价格手册;
2.是否在项目取得预售许可证后，10日内一次性公开对外销售全部房源;
3.实际销售价格是否高于申报备案价格;
4.是否按规定实行“一套一标”;
5.标价信息是否齐全，有没有按照规定内容明码标价、公示相关收费项目，如容积率、绿化率、车位配比率及前期物业服务费等相关信息和收费;
6.是否标示已售商品房成交情况信息;
7.是否在标价和公示的收费之外加价销售，另行收取未予标明的费用;
8.是否存在虚假折扣、虚假优惠，或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的方式进行价格欺诈的行为;
9.其他违反明码标价规定销售商品房的行为。
