□苏报记者 董捷
2017年还有几天就要过去了。这一年间，中国楼市经历了密集而又严厉的政策调控，在限购、限价、限贷和限售中，住房的投资属性正被弱化，逐渐回归到居住属性。而苏州，在经历了成色不足的“金九银十”之后，时至年底，楼市未现大规模“翘尾”效应，热度不如往年同期。
但比较去年和今年苏州商品住宅热销板块排名，可以发现，今年元和板块、甪直板块、高铁新城板块、太湖新城板块等区域仍保持较高的成交量，排名迅速攀升。在热度减退的楼市中，这些迅速崛起的板块有何秘诀?今天，苏州记者就将为您揭晓谜底。
信贷政策频繁搅动楼市 房住不炒成市场共识
去年10月4日，苏州出台最新楼市调控政策，规定非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;同时，暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。此政策一出，严厉打击了住房投资行为。在之后的一年多间，虽然苏州并未具体出台进一步调控政策，但通过合理运用信贷政策，保证了“房住不炒”的基本态势。
通过信贷政策调整楼市的第一步，就是从完善差别化住房信贷政策着手。按照苏州现行的信贷政策，居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%;对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为不低于50%。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由不低于50%调整为不低于80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
今年以来，苏州各大银行已经多次调整房贷利率，从年初的九折到最高上浮20%。从4月起，苏州各大主流银行上调“首次贷”“首套贷”利率，从基准利率的9折提至95折。自6月19日起，苏州农业银行对首套房贷实行基准利率，对接力贷、面积低于60平方米等房贷客户，房贷利率在基准利率优惠幅度上浮1%-5%。6月下旬，全市各大银行均出台相关贷款细则中行、交行、农行等银行也宣布首套房贷利率回归基准。7月26日，针对首次和首套的住房贷款，苏州各大银行的个贷利率从最低基准提升到最低1.05倍。进入8月，各大银行的执行标准又上浮到1.1倍。
进入今年的最后两个月，民生银行苏州分行、苏州银行、兴业银行等针对不同的购房群体收入、信用等情况，不约而同地上浮了基准利率。但对于放款时间，不少银行表示不能保证。这是因为第四季度银行的按揭额度会“吃紧”。有市民曾算过一笔账，同样一套总价200万元的房子，同样首付60万元，同样贷款30年，年末贷款比年初每月最多要多还1267元，30年则多还45.6148万元。
房企拿地热情不减 或将缓解供需情况
严厉的政策调控下，苏州楼市年底未现大规模“翘尾”行情。从近期的楼市成交情况来看，每周的成交量大约在2000套上下，浮动变化的区间并不明显。业内人士分析指出，接下来，随着租赁市场的进一步发展和土地市场供应的不管增加，苏城楼市会更加平稳、理性，供需情况或将进一步缓解。这一点单从房企的拿地热情就可以看出：15场土拍共计出让113宗地块，成交总金额为929.728亿元;其中，市区723.037亿元，吴江区206.691亿元。
今年，苏州有3宗地成交总价超过50亿元，位居榜首的是82号地块，该地块位于苏州高新区科技城武夷山路北、漓江路东，面积超过19万㎡，最终被金茂以68.69亿元竞得。今年苏州楼面单价最高的地块为苏地2017-WG-21号，该地块位于姑苏区城北西路南、虎金路西，天健置业首入苏州，以9.17亿元夺得，成交楼面价达到28861元/㎡。而拿地最多的还是碧桂园。碧桂园接连在吴江区斩获5宗宅地，10月在苏州主城区拿下青剑湖36号地块，在常熟拿下13宗地，在张家港拿下两宗商住用地，又在太仓拿下沙溪镇一宗商住用地，可谓是今年的“大赢家”。
值得注意的是，在一众深耕苏州的“老面孔”中，无锡银城、葛洲坝、远洋等10家房企也首次进驻苏州。凭借着良好的区位优势和城市社会经济等的协调发展，苏州吸引众多外来品牌房企并非偶然，对开发商而言，城市综合实力、房价、地价等诸多因素，都使得苏州成为各大房企布局房地产市场未来发展的重要选择。
“调控是为了让住房回归居住属性。”业内人士表示，价格是反映房地产市场冷热程度的重要指标，对已供应的住宅用地，要尽快形成住房有效供给，才能够改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。今年11月，住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥等城市进行交叉检查。所谓“交叉检查”，即不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。据业界分析，此次检查将保证价格反映的是市场真实状况，同时截断开发商擅自提价后路，实现调控目的与价格的内在统一。
太湖新城等板块配套不断完善 成购房者“新宠”
整个2017年，聚焦苏州楼市可以发现，不少热门板块成交明显下滑，但有一些板块却“逆势而上”。这些板块因为具有一定价格优势，生活配套、交通条件不断完善，成为购房者偏爱的“宠儿”，也带动了苏州楼市各板块格局的新变化。
太湖新城板块是近年来迅速崛起的一个区域。经过多年的建设，太湖新城板块已经具有一定的影响力。今年，随着轨道交通4号线、西环南延相继通车，太湖新城与苏州主城区联系更加密切。
另外，板块内的各项配套也日渐成熟。目前，板块整体成交均价仍低于苏州核心区域，具有一定的价格优势。加上板块在售的楼盘较多，成交活跃，在售产品比较丰富，可以满足刚需、改善等多方面的需求。
位于苏州主城区北部核心领地的高铁新城板块今年的表现也很抢眼。板块本身交通区位优势明显，京沪高铁使得板块交通触角向外延伸，构筑了上海、无锡、常州等周边城市的“一小时经济圈”。而轨道交通2号线和中环开通后，板块逐渐形成一个完善的交通网络。本月中旬，位于高铁新城板块的MOC芯城汇项目开盘，当天卖了454套，去化率达9成。由此可见，高铁新城板块对购房者的吸引力。
此外，相城区核心区的元和板块、吴中区甪直板块表现也不错。其中，元和板块配套资源丰富，轨道交通2、4号线纵贯。在售产品类型丰富，涵盖了从刚需到改善各种产品类型;板块内的万科北宸之光、中粮祥云国际等盘持续热销，也为板块带来不少的热度。甪直板块去年商品住宅仅成交22万㎡、1715套，在全市排名第18，今年销量翻倍，有望挺进前十，是今年为数不多的成交仍在猛增的板块。
最后要来说说苏州另一个双湖板块——即阳澄湖-盛泽湖板块。北双湖板块近两年锋芒尽显，按照规划，该区域将充分利用盛泽湖稀缺湖景资源，将环湖区建设成集休闲娱乐、旅游度假、居住商业等功能为一体的5A级景区和现代都市型宜居住区。开发商也敏锐地察觉到这片区域的潜力，路劲、新城、九龙仓、鲁能等品牌房企相继在落子，最高楼面价也被一再刷新。北双湖板块的成交量增长也十分明显，去年板块排名第40，成交不足400套，今年商品住宅成交翻5倍。
