花了将近200万元买来“学区房”，就是为了孩子今后能读上心仪的幼儿园。没成想，等孩子到了上幼儿园的年龄时，却被告知相关学位“无法使用”。日前，昆山市人民法院就审理了这样一起房产纠纷案件。
原告邱先生在诉状中说，2019年1月，他与妻子邓女士从屠先生、李女士夫妇手中买下一套“学区房”。双方在《房屋买卖合同》中约定，房屋总价为197.6万元，同时在“特别约定和保证”条款中写明：“订立合同之时，甲方承诺本房屋所在学区无使用。如承诺不实的，视为甲方根本违约。乙方有权要求退款退房并追究甲方违约责任。” 合同签订后，邱先生按约支付房款。
2020年4月，房屋登记到邱先生夫妻名下。当年夏季，邱先生的孩子打算就读该房屋所在学区的幼儿园时，却被告知该房屋的学位五年内已使用，无法再次使用。邱先生的孩子最终就读了当地一家私立幼儿园。随后，邱先生把屠先生和李女士告到昆山法院，要求对方承担违约责任，并向原告支付违约金39.52万元。
在法庭上，被告表示，他们从未使用过该房屋幼儿园的学位，因此不存在违约行为。原告遇到的情况，是由当地教育政策变化等多种原因造成的。即便被告构成违约，原告主张的违约金也过高。根据邱先生孩子就读私立幼儿园所造成的实际损失，被告请求法院将违约金减少至3万元。
法院经审理查明，被告的两子女于2017年、2018年先后使用过涉案房屋的小学、初中学位。被告称其已经把所有情况如实告知中介，且没有用过涉案房屋幼儿园的学位，认为不会影响原告子女上幼儿园，因此在《房屋买卖合同》中作出“学区无使用”的承诺。但是促成房屋买卖的中介公司证明显示，签约时，中介工作人员就学区使用问题曾询问过出售方，屠先生称幼儿园、小学、初中学区均没有报名使用。
法院还查明，原告次子于2020年秋季就读幼儿园时，因无法就读涉案房屋所在学区的幼儿园，最终就读昆山市某私立幼儿园。
经法院向教育部门核实后了解到，根据当地相关招生政策，在2020年3月1日前已取得房屋产权证的，如果卖方已使用了该房屋的小学学位，则买方仍可以在卖方使用学位起5年内使用该房屋的幼儿园或初中学位;在2020年3月1日起取得房屋产权证的，如果卖方已使用了该房屋的小学学位，则在卖方使用学位起5年内，买方不得使用该房屋任何一个学段的学位，即幼儿园、小学、初中学位均不得使用。
法院审理后认为，被告自认为本次房屋交易，不会对原告子女就读幼儿园产生影响，就作出了“本房屋所在学区无使用”的书面承诺。该承诺不符合事实，也违反了双方合同的约定。同时，昆山市新的招生政策发布时间，在原被告双方签订《房屋买卖合同》之前。因此，被告的行为构成违约。法院最终判决被告支付原告违约金9万元。(苏报融媒记者 邹强 通讯员 蔡磊)
